徐汇南面,包含华泾那片区域,早先的时候其实有点城乡结合部的意思。
随着保利、万科、中海等大型地产公司的进驻,该区域近些年的城建开始有了模样。
徐汇和闵行都有意将这片交汇区域发展出来的意思。
有着政策引导,加上又在地产行情爆发周期里,这里的各类住宅小区和大型商业配套纷纷拔地而起。
直到13年开始,遇到楼市冰期。
于是很多楼盘以及商业项目纷纷含泪抛出,回笼资金。
这种时候谁也无法预料到六七年之后的政策变化。
当规划的23号线公示,沿途穿过闵行开发区,途径华泾、魔都体育馆等地的时候,曾经的城乡结合部一下子又成为四轨交汇的地方,有潜力变成魔都下一个经济副中心。
这里面的一出一进,蕴含了多少商机?
“你说的就是这个楼盘?”
项目四周被围挡围着,占地倒不是很大。
主楼还在建设中,爬架已经上到十层以上,工地看上去也处于一片忙碌中。
“应该就是这个项目。”
一身银行工服的丛珊珊盘着头发,黑丝配高跟,要不是手里还拿着一份图纸,哪里像是来看工地的?
“现场建设并没有停顿啊?”
对于这一行,罗阳不要太熟悉。
如果一个项目的资金出现了问题,甲方不可能放纵生产速度,因为越多的建设,意味着越多的工程付款。
“表面现象罢了。”
丛珊珊对照了一下图纸上的周边参照物,这才确定要带罗阳来看的就是这个项目。
“罗总,甲方资金吃紧是一定的。”
她肯定的道:“之所以拼命赶进度,是打算在资金枯竭之前尽量能让大楼主体封顶,方便再次对外融资。”
“这是打定主意要拖欠工程付款了?”
听到是这个原因,罗阳立刻明白了甲方的心思以及盘外招。
“介绍一下项目情况呢?”
“这个项目名称叫华阳广场,占地面积20356.6平米,主楼为26层的商办两用大楼,总面积为53448.6平米,两边裙楼都是三层建筑,总面积12268.5平米。”
丛珊珊边说边看着手里的图纸,上面应该有记录的数据。
她继续道:“该地块总价19166万,单价差不多在628万/亩的样子,项目计划总投资3.8亿,其中自有资金1.5亿,目前银行商业贷款1.05亿,资金缺口大概1.25亿的样子”
也就是说开发商连土地款都是分批支付,在银行融资上打了个擦边球。
“不要告诉我土地款都没付清吧?”
“这倒不至于。”
丛珊珊笑着道:“要是到现在还没付清的话,银行也不是傻子,抵押贷款没那么容易拿到手的。”
“也就是说付完土地款之后,开发商手里只剩下六千万左右资金。”
罗阳点了点头:“销售情况不好?”
“您瞧这周边,几乎就是城乡结合部,开发商过于乐观了。”
丛珊珊说这句话的时候,目光朝着项目四周扫视了一圈:“这里搞住宅的话,还能趁着这波行情卖掉,真不知道当初怎么会头脑发热的在这里搞商办开发的”
这可不是一家公司头脑发热,而是一整个行业的燥热。
在几年之后,还有更疯狂的。
最后一波狂欢盛宴里,很多开发公司总部对于下面扩张越来越大的分子公司放权越来越大,这就导致很多职业经理人开始盲目投资新项目。
对于他们来说,拿地就意味着有新项目开建。
一旦开建,里面涉及的巨大利益足够下面分子公司瓜分。
可以想象,从拿地的投拓,到融资的财务,再到建设的工程地产行业里面每一个部门都能吃到满嘴是油。
至于总部会不会赚钱,不在他们考虑范围之内。
大不了一个项目周期之后,跳槽呗。
换家公司,还能涨薪。
最疯狂的时候,罗阳记忆犹新,当年公司里有个刚从学校毕业一年多的年轻人,在投拓岗位履职不过七八个月,当时拿着八九千的月薪。
谁也想不到,这样的都有猎头公司来挖,跳个槽,换家公司就能拿2万+的月薪。
可见当时市场上对于拿地的投拓人员需求如何旺盛。
也折射出了市场态势是如何的疯狂。
罗阳记得当时就感慨过:要出问题,太异常了
换到这个项目上,也逃不过这个定律。
从上到下,除了投资的老板以外,下面的人都希望拿地干项目,好有事业忙碌。
至于项目赚不赚钱,其次!
屁股决定脑袋,不是开玩笑。
丛珊珊不能理解,罗阳却一想就通。
“再正常不过了。”
他淡淡的回了一句。
随后疑问道:“至少目前看来还没有出现危机,你带我来看这个项目是什么意思?”
“银行内部有风险评估。”
丛珊珊说起自己专业方面的事情,就不再疑惑了。
她侃侃而谈道:“内部分析认为,这个项目在六个月内出现资金链断裂的风险概率高达50%以上,一年内出现资金链断裂的风险概率高达85%以上。”
“抵押贷款你们银行做的?”
“不是甬城银行,是浦发做的。”
丛珊珊的兰花指勾了一下自己的刘海,对着罗阳款款一笑。
随后坦言道:“罗总,人家在魔都金融圈子里还是有不少同学和朋友的.”