里切曼顿时心头火热起来，这个条件简直太优越了！
奥林匹亚一旦破产，所有的资产都不属于他，他又何必在意曼哈顿写字楼卖得廉价呢！
更何况，现在曼哈顿写字楼的价格，就是那么廉价才能卖得出去！
考察完曼哈顿公园大道245号后，林祖辉又和里切曼来到餐厅，一起吃午餐。
同时，也是在变相交‘保护费’，毕竟新时代集团和林祖辉个人的明面上，都有投资数额很大的美股，为了不让人眼红，就必须来美国抄底大厦，来平衡之间的回报率高的关系。毕竟，证券的回报率实在太高了，还是得投资一些回报率中等的资产（扣除银行利息，10%~15%的回报率）。
看着曾经被欧美投资者捧上神坛的里切曼，想起他当年是如何受欢迎，那些商业银行纷纷将钱送到他的手上，林祖辉不由得感叹，世事无常，里切曼很快就会有一个新的外号——加拿大莽汉。
洛杉矶的商业地产有些惨，空置率有22%。当然了，这是大环境所知。洛杉矶的那个‘商业中心’项目，还未竣工便遇到欧美写字楼低谷。再加上当年（1988年）的地皮、建筑费等，投资也大了，目前来说不乐观。
林祖辉笑着点点头，说道：“去过几次，每一次都在感叹‘欧洲华尔街’就要诞生了！只可惜，英国经济下滑，政府承诺这个项目的地铁迟迟不能立项，是最大制约这个项目成功的关键。”
一行人乘坐电梯，体验了这幢大厦，整体来说，确实是比较新的大厦。
林祖辉盘算了一下，合计2.5美元每平方尺每月（约20港币每平方尺），还不及香江九龙最低写字楼价格。
林祖辉点点头，坐在了主位上，并示意大家坐下。
目前，富利地产在美国拥有30亿港币左右的物业，主要是集中在洛杉矶、三藩市，但现在，显然中心开始朝着纽约来了。
林祖辉对陈明智说道：“写字楼管理方面，你们要做好工作，优秀的管理方，可以让空置率更低！对于租客，我们就是他们的服务员，要有随时为他们解决麻烦的准备！对于物业，我们要用心维护。”
而假如这笔交易达成，林祖辉相当于就用了15.1亿港币购买下一幢150万平方的大厦，比李超人在一年前购买的价格，还便宜了不少。
梁真勋、高毅等集团管理层，是这次随林祖辉考察出访；除此之外，还有富利地产的总裁陈明智、及富利地产投资管理的高级职员。
林祖辉点点头，继续说道：“就算这次八幢大厦交易未成功，我明年也会在曼哈顿购买相当一部分优质收租物业，作为长期投资之用。而富利地产作为新时代集团在美国投资的旗舰，一定要发展成一直高效率、高质数的团队。”
下午，林祖辉来到‘富利地产投资管理’公司在纽约的办公处。
里切曼看着林祖辉，认真的说道：“林先生，伱是一个值得我佩服的商人。不过我想请教你，你的成功最大因素是什么？”
这样一来，就不担心这些银行不肯借了，因为香江的物业太值钱了。而且，新时代集团负债一成都没有了，完全不担心没有人借贷。
席间，里切曼似乎比较在意林祖辉对于‘金丝雀码头’前景的看法，所以他说道：“林先生也了解过金丝雀码头项目？”
可不就是嘛！
明年、后年抄底，应该才是最好的时机。
林祖辉思考了一下，对梁真勋说道：“再拿出1亿美元，注入富利地产投资管理公司，然后购买美国通用动力公司的股票，尽快买入。”
陈明智是香江出身的高管，但已经在美国工作四年了，对这边已经相当熟悉了。
不过呢，若是奥林匹亚破产，其资产肯定是在债权银行手中了，他未必便宜买得到。要知道前世，奥林匹亚的1200万平方尺曼哈顿写字楼在1996年才被债券银行拿出来出售，旗银行、李超人、加拿大银行联手争夺，至于有没有成功，林祖辉就不知道了。
若是林祖辉出个心理价，那就是250乘以80%的出租率，再折价七成，即140美元的单价；以143万平方尺的收租面积计算，2亿美元比较合适。
“老板放心，我们一定管理好旗下的物业，像华人置业学习。”
“是，老板！”
以公园大道245号大厦为例，以后可以卖给海航22亿美元，15年升值10倍。当然，这部分收入不包括期间的租金。
里切曼思考了一下，然后说道：“市价估计在3亿美元，但肯定没人购买！”他不想说谎话，因为以这个年轻人的聪明，以及跟着他的那群精英顾问，一看就非常的专业。
林祖辉点点头，这种大厦买卖双方非常考验契合度，因为没有一个标准。
里切曼惊讶起来，心里感叹ztm的是什么市场啊，回报率那么高！
两人聊得非常投机，特别是在金丝雀码头项目上，林祖辉明确表示自己可以投资，哪怕是曼哈顿写字楼项目没有达成合作。
林祖辉笑着说道：“总比什么都没有的好！你是项目的领头羊，可以为自己开高薪，也可以个人贷款加入投资。不过话又说来，你的公司也许不会那么糟糕！”
“大家都绝望了，我就觉得是底了。别人恐慌的时候我疯狂，别人疯狂的时候我恐慌，大概就是这样吧！其实，我本来今年还不想插手欧美商业地产，因为市场还不足够恐慌！”
回报率不会太高，就算买的时机是抄底，价格也有折算。
不过是长期投资，只要负债合理，永远都是赚钱的。
和里切曼的交易，不会马上达成，里面的程序有些复杂。首先，是要里切曼下定决定；其次，这八幢大厦已经被债券银行盯上了，要想出售，势必要协商好；最后，才是双方的正式谈判。
梁真勋连忙说道：“好的，我马上安排！”
总计在美股上投资4.5亿美元了，不过通用动力公司的股票，预计明年年底就要放出。投资策略，是因为林祖辉看过巴菲特的投资经历。
在收购美丽华酒店和内地投资，各开支30亿港币后，新时代集团账上还有六十多亿港币。下半年的纯利和回笼，是不会低于60亿的，总之就算投资了50亿在美国写字楼上（再贷款80亿加），新时代集团依旧有稳定的现金流。
所以，无需担忧现金流不充足。
(本章完)